各区人民政府,市直有关单位:
为进一步完善多层次住房保障体系,培育和发展住房租赁市场,稳定住房价格,促进房地产市场平稳健康发展,根据《福建省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(闽政办〔2016〕182号)、福建省住房和城乡建设厅等四部门《关于加快推进公共租赁住房分配入住的实施意见》(闽建住〔2017〕18号),结合我市实际,现就完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系提出如下意见。
一、分类保障
(一)公共租赁住房保障对象
1.A型保障对象。即符合《福州市公共租赁住房管理办法》(市政府令第54号)和《福州市人民政府关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》(榕政综〔2014〕221号)规定准入条件的中低收入住房困难家庭。此类对象实行应保尽保。
2.B型保障对象。申请人应取得本市五城区居民户籍;或为在本市五城区稳定工作,且累计缴纳社保已满3年的一般务工人员;或为具有全日制本科及以上学历、中级以上(含中级)职称的技术人员、技师以上(含技师)的技能型人员,且在本市五城区累计缴纳社保已满1年的专业技术人员。此类中等收入住房困难家庭应同时符合以下条件:
(1)在本市五城区范围内家庭人均年收入在城镇居民可支配收入1.5倍以下(单身家庭年收入在城镇居民可支配收入2倍以下)、家庭财产在居民家庭可支配收入8倍以下(按每户3人计)。具体由市房管局会同市民政局根据政府发布的上年度城镇居民可支配收入情况,确定相关申请条件后向社会公布。
(2)在本市五城区范围内家庭人均住房建筑面积不超过15平方米,未享受政策性住房优惠,且在申请前5年内无房屋权属转移行为。
(3)单身人员应年满35周岁。
(4)申请人与配偶离异的,离异时间应满2年。
(5)申请家庭成员为申请人本人及其配偶、未成年子女。此类对象实行限额配租。
(二)社会租赁住房供应对象
1.符合上述公共租赁住房B型保障对象条件的中等收入住房困难家庭。
2.C型保障对象。即经市人社部门认定的具有硕士以上(含硕士)或具备高级以上(含高级)职称的急需型技术人员(不含我市人才公寓供应对象),在本市五城区范围内家庭人均住房建筑面积不超过15平方米,未享受政策性住房优惠,且在申请前5年内无房屋权属转移行为。此类对象实行限额配租。
列入司法系统失信被执行人名单的,不得申请我市城区各类保障住房。
二、办理流程
(一)申请审核
公共租赁住房和社会租赁住房由各区政府负责组织受理、审核工作,依托区级行政服务中心增设受理窗口。具体由各区政府指定区房管、民政等部门牵头,会同公安、工商、税务、人社、不动产登记等部门,运用大数据和部门信息平台,开展收入、资产以及住房状况的审核工作。进一步优化受理审核工作机制,缩短办理时限,提高办事效率。具体操作规程由市房管局会同市民政局等部门另行制定,报市政府审定后公布执行。
(二)轮候配租
1.公共租赁住房和社会租赁住房由市国有房产管理中心负责统一房源配租管理。符合条件的申请人经公示7日无异议后,转由市国有房产管理中心按照房源数量、配租人数进行轮候配租,统筹安排。原则上每个季度组织一次摇号选房,选房方案应向社会公布。
2.承租人按照配租方案选定承租房号后,领取《公租房(或社会人才租赁房)配租确认书》,并在30日内与市国有房产管理中心签订租赁合同,租赁合同期限原则上不超过5年,租赁合同期满经复核符合相关保障条件的,可以续租。
3.承租人未按时参加配租活动或签订租赁合同的,视为自动放弃承租资格,2年内不得再次申请我市城区保障住房。
三、租赁管理
(一)租金标准
1.对A型保障对象,其租金标准按我市现行公租房相关政策规定执行;
2.对B型保障对象,其租金标准按市场平均租金的60%确定;
3.对C型保障对象,其租金标准按市场平均租金的70%确定。
市场平均租金由市国有房产管理中心会同市物价局委托专业房地产评估机构,参照项目周边半径2公里范围内同区域、同等级普通商品住房的租金进行评估确定,每年评估并公布一次。
承租人应按配租入住当年的租金标准缴纳租金,在租赁合同期限届满前,租金标准原则上不作调整。
(二)主动申报机制
承租人(含租赁补贴对象)应当在每年年末前向承租房屋的经营管理单位主动申报家庭收入、财产、人口、住房变动(实物配租对象还需申报水、电缴费情况)。对主动申报的情况,由市国有房产管理中心组织抽查,对超过6个月不主动申报,或在抽查中发现虚报、瞒报以及欺骗、造假行为的,由市国有房产管理中心解除租赁合同(或补贴协议),立即收回住房(停止发放租赁补贴)。
(三)年审监管机制
市国有房产管理中心于每年第四季度统一组织对下一年度租赁合同期限届满承租人的年审工作,经审核符合条件的,重新签订租赁合同,继续实施保障。经审核不再符合条件的,由市国有房产管理中心解除租赁合同,立即收回住房。实行租赁补贴保障方式的,资格年审通过的重新签订租赁补贴协议;未通过的,自未通过之日的次月停发租赁补贴。
市国有房产管理中心应通过水、电缴费系统核查承租人水、电使用情况,对明显低于正常使用水平的,应入户调查,对无正当理由空置公共租赁住房超过6个月的,应解除租赁合同,立即收回住房。
公共租赁住房和社会租赁住房承租家庭成员购买商品住房(含二手住房),在办理不动产权属登记前应退出原承租住房或停止领取租赁补贴。市不动产登记和交易中心、市国有房产管理中心应建立信息共享机制,及时掌握承租家庭成员的相关购房信息,完善退出机制。
(四)退出机制
对个人主动申报不再符合承租条件的,市国有房产管理中心给予承租人不超过6个月的搬迁过渡期,在搬迁过渡期内,承租人应按市场租金标准缴交租金,并在过渡期满前主动搬离。
对按规定要求收回住房,申请人拒不退出的,由市国有房产管理中心依法申请强制执行,并自解除租赁合同之日起按市场租金的2倍处以罚金。
(五)物业管理
按照物业管理的有关规定,实行社会租赁住房项目物业管理招投标,推行专业化物业管理。物业管理收费根据不同物业小区服务水平,按市场标准收取。
(六)配套措施
承租社会租赁住房的承租人未拖欠租金的,其家庭子女享受就近入学资格,由教育部门统筹安排解决。
四、政策衔接
逐步转变公共租赁住房保障方式,现有存量公共租赁住房完成分配后,不再安排建设公共租赁住房项目。对2017年底前受理的公共租赁住房和社会租赁住房申请人,按照房源筹集情况,进行实物配租,在房源无法满足需求的情况下,对于A型保障对象的申请人发放租赁补贴,应保尽保,对于B、C型保障对象的申请人实行轮候配租,不再发放租赁补贴。
A型保障对象按市场平均租金的70%左右发放租赁补贴。
五、职责分工
(一)市房管局负责公共租赁住房和社会租赁住房政策的制定和指导监督工作,编制公共租赁住房和社会租赁住房建设和供应计划,牵头组织公共租赁住房和社会租赁住房申请对象的公示工作。
(二)市民政局负责指导各区民政局对申请家庭成员的收入和财产状况开展审核、认定工作,并协调市人社、公安(交警)、地税、市场监管等部门开展协查工作。
(三)各区政府负责组织街道办事处(乡镇政府)、区房管局、区民政局等部门具体办理公共租赁住房和社会租赁住房的受理和审核工作。
(四)市国有房产管理中心作为公共租赁住房和社会租赁住房的业主单位,负责组建专业化国有房产租赁企业,筹集公共租赁房源,及时接收竞配建的房源,实施公共租赁住房和社会租赁住房的分配和日常租赁管理工作,负责房屋租赁备案,按照租赁备案情况定期核实市场租金,会同市物价局调整公布租赁补贴标准以及公共租赁住房、社会租赁住房租金标准。
(五)市不动产登记和交易中心负责申请家庭成员在我市城区不动产交易和登记情况的核查工作。
(六)市国土局牵头会同市规划局、市土地发展中心、市国有房产管理中心按照本意见规定的套型面积及所占比例,合理规划确定出让地中竞配建房源的户型与比例。
(七)市物价局负责参与制定租赁补贴标准以及公共租赁住房、社会租赁住房租金标准。
(八)市土地发展中心负责及时移交竞配建的租赁房源。
(九)市建发集团负责政府集中投资的公共租赁住房和社会租赁住房项目开发建设工作,并根据经营需求,成立专业化房屋租赁企业开展房屋租赁业务。
(十)市人社、公安(交警)、地税、市场监管、住房公积金管理等部门按照我市公共租赁住房和社会租赁住房的有关规定开展协查工作。
六、各有关部门应根据本意见和部门职责制定具体细则。各县(市)可参照本意见制定完善当地的住房保障政策。
七、本意见自印发之日起施行,我市原有住房保障政策规定与本意见不一致的,以本意见为准。
附件:1.福州市四城区租赁住房受理审核工作流程
2.关于加强公共租赁住房和社会租赁住房租赁监管工作的意见
福州市人民政府
2017年9月1日
(此件依申请公开)
附件1
福州市四城区租赁住房受理审核工作流程
根据《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见(试行)》,制定本工作流程:
一、A、B型保障对象受理审核流程
A、B型保障对象的受理审核工作依托福州市住房保障管理信息系统,实行窗口受理、网上审核、轮候配租。
(一)窗口受理。申请人向现居住地的区级行政服务中心窗口提出申请,窗口工作人员对申报材料完整的予以受理并转街、镇初审,街、镇应在10个工作日内完成信息录入和初审,初审通过后报区房管局。
(二)联合审核。区房管局应在13个工作日内,会同市不动产登记和交易中心、市国有房产管理中心、福州住房公积金管理中心完成申请家庭成员住房状况的审核工作,审核通过后转区民政局。
区民政局应在15个工作日内,会同公安(车辆管理)、人社、地税、市场监管部门完成申请家庭成员收入、财产状况的审核工作,审核通过后反馈区房管局。
以上协查单位的反馈时限为5个工作日。
(三)汇总提交。区房管局应在2个工作日内,完成申请人家庭准入条件的汇总确认工作,统一提交市房管局。
(四)公示登记。市房管局会同市民政局召开联席会议复核,复核通过后实行网上公示,公示期7天,无异议的,由区房管局会同区民政局登记保障资格后,转市国有房产管理中心。
(五)轮候配租。市国有房产管理中心负责,对实行住房实物分配的,根据房源筹集情况轮候配租;实行租金补贴的,自资格登记次月起发放租金补贴。
二、C型供应对象受理审核流程
C型供应对象的受理审核工作由市人社局牵头负责,实行单列保障。
(一)单位初审。申请人向工作单位提出申请,并提供本人和配偶的住房信息查档凭证(可通过市不动产登记和交易中心自助查询终端打印)。工作单位应在受理次日起的5个工作日内完成初审,明确初审意见后,报市人社局。
(二)汇总公示。市人社局应在10个工作日内汇总并组织公示,公示期7天,无异议的,由市人社局转市国有房产管理中心配租。
(三)轮候配租。市国有房产管理中心根据房源筹集情况轮候配租。
三、本工作流程自公布之日起执行,原规定与本工作流程不一致的,按本工作流程执行。
附件2
关于加强公共租赁住房和社会租赁住房
租赁监管工作的意见
根据《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见(试行)》等规定,就健全完善公共租赁住房和社会租赁住房(以下简称“两房”)监管机制,制定本意见。
一、健全年度申报和定期复审制度
(一)市房管局会同市民政局负责本市“两房”租赁管理工作的指导、协调和监督。市国有房产管理中心负责建立完善日常动态管理机制。市公安(车辆管理)、人社、市场监管、税务、不动产登记、住房公积金管理等部门要配合住房保障、民政部门共同做好各项配后复核工作。各区房管局、区民政局具体负责保障家庭定期复核,并与街道办事处(镇政府)、物业服务机构等单位配合市国有房产管理中心加强日常监管。
(二)保障家庭自取得保障资格的次年起,每年年末须向市国有房产管理中心如实申报家庭收入、财产、住房及人口情况。
(三)市国有房产管理中心要对保障家庭申报情况进行审阅,对申报不再符合条件的家庭,转区房管局会同区民政局取消保障资格。
(四)“两房”租赁期限一般不超过5年,对距合同截止日不满1年的保障家庭,市国有房产管理中心要及时收集保障家庭申报材料并转区房管局会同区民政局进行复核,复核程序及保障对象申报材料参照“两房”联审机制执行。复核认定结果由区房管局会同区民政局报市国有房产管理中心汇总,符合条件的,合同到期后继续保障;不符合条件的,提交市房管局安排联席会议审议后清退。
二、创新监管方式,提升管理水平
(五)市国有房产管理中心要加强日常管理,具体措施如下:
1.建立“两房”保障家庭(含实物配租和租赁补贴家庭)档案,对入住家庭实行实名登记备案制,对保障对象年度申报的材料进行抽样审核;
2.加强现场管控,及时发现违规使用、违规装修、转租转借、空置“两房”的行为;
3.运用人脸识别等高科技技术,发现系统数据异常,对转租转借行为作出判定;
4.监管水电使用情况,及时掌握房屋空置情况;
5.与市不动产登记和交易中心建立信息共享机制,及时掌握保障家庭成员取得其他房产的信息;
6.可聘请具有较高品质的物业管理机构,协助开展巡查、调查,强化日常监督,提升服务水平。
(六)各区政府要按照我市“两房”相关政策规定及时配套区级审核经费。区属各部门、单位要认真履职,通过购置办公设备、聘用人员、购买服务等方式用好保障申请审核及配后复核经费,切实将各项工作落实到位。
(七)物业服务机构受市国有房产管理中心委托,依据国家及本市住宅物业管理服务有关规定,按照委托物业服务合同做好物业服务工作;同时要协助做好日常检查工作,发现出租、出借、闲置等违规行为,及时报告市国有房产管理中心依照规定处理。低保家庭或民政部门认定的“三无人员”家庭,免收物业管理费,由财政予以全额补助,市、区两级财政各承担50%。
三、严格住房保障清退机制
综合运用行政、经济、法律等手段,严格退出管理。
(八)保障家庭应自觉遵守 “两房”管理规定和租赁合同,履行合同约定的各项义务,规范使用承租的住房,按时交纳租金,积极配合有关部门、机构开展的监督、审查等工作。
(九)有下列情形之一的保障家庭,由市国有房产管理中心转区房管局会同区民政局取消保障资格,并依照合同约定予以清退处理:
1.通过不正当手段虚报瞒报申请资料,骗租骗保的;
2.转借、转租所承租“两房”或以“两房”谋利的;
3.改变“两房”用途的;
4.破坏或擅自装修“两房”,拒不恢复原状的;
5.在“两房”内从事违法活动的;
6.无正当理由连续六个月以上闲置所承租“两房”的;
7.累计六个月以上拖欠租金的。
(十)应退出“两房”但在我市城区确无其他住房的家庭,由市国有房产管理中心给予不超过6个月的搬迁过渡期,搬迁过渡期租金按照市场平均租金标准收取。搬迁过渡期满不腾退的,由市国有房产管理中心依法强制执行,并按市场平均租金两倍加收罚金。属于租赁补贴保障的,立即停止发放租赁补贴。
(十一)对拒不执行腾退决定的,市国有房产管理中心可向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退住房或缴纳罚金,并提请法院将相关人员列入失信被执行人名单。
四、本意见自印发之日起施行,适用于本市鼓楼、台江、仓山、晋安区“两房”管理工作。各县(市)和马尾区可参照执行。
福州市人民政府办公厅 2017年9月1日印发